Pronájem bytu a Airbnb v Karlových Varech: daně, poplatky a evidence

Pronájem bytu a Airbnb v Karlových Varech je oblíbený způsob, jak zhodnotit nemovitost v lázeňském městě s turistickým ruchem. Daňově ale nejde o jednoduchou věc. Záleží na tom, zda byt pronajímáte dlouhodobě, nebo krátkodobě, zda poskytujete služby, jak platíte provize platformě a zda máte jiné příjmy. Od toho se odvíjí způsob zdanění, pojištění, DPH i povinnosti vůči městu. V tomto článku projdu nejčastější situace, se kterými za mnou majitelé bytů přicházejí.

Pronájem, nebo ubytovací služba?

Základní rozdělení vypadá takto:

Hranice není vždy ostrá. Rozhoduje skutečný obsah činnosti, ne to, jak ji nazvete. Pokud byt nabízíte na platformě jako hotelový pokoj, s úklidem po každém hostovi, ložním prádlem, ručníky a kávou na uvítanou, finanční i živnostenský úřad se bude spíš klonit k ubytovací službě. Příjmy z nájmu podrobně popisuje článek příjmy z pronájmu podle § 9.

Výdaje: paušál, nebo skutečné náklady?

U příjmů z nájmu podle § 9 si můžete vybrat:

• Výdajový paušál 30 % – jednoduchý, nemusíte dokládat výdaje. Vyplatí se, když jsou skutečné náklady nízké.
• Skutečné výdaje – odpisy bytu a vybavení, úroky z hypotéky, fond oprav, energie hrazené za nájemce, pojištění, opravy, provize platformě, úklid. Vyžadují evidenci a doklady.

U bytu koupeného na hypotéku a vybaveného novým nábytkem často vycházejí lépe skutečné výdaje, zejména díky odpisům. Odpisovat lze byt i vybavení, které přesáhne limit pro drobný majetek. Jak odpisy fungují, vysvětluje článek o dlouhodobém majetku a odpisech. Obecné srovnání obou přístupů najdete v článku paušální, nebo skutečné výdaje.

Pozor na náklady, které souvisí i se soukromým užíváním. Pokud v bytě část roku bydlíte sami nebo ho půjčujete rodině, je potřeba výdaje poměrně krátit.

Manželé a společné jmění

Pokud byt patří do společného jmění manželů, příjmy z nájmu podle § 9 zdaňuje jen jeden z manželů. Kterého z nich zvolíte, se vyplatí rozmyslet – záleží na jejich ostatních příjmech, slevách na dani a tom, kdo už podává daňové přiznání. U podílového spoluvlastnictví se naopak příjmy i výdaje dělí podle podílů.

DPH a provize z Airbnb a Bookingu

I když DPH neplatíte, pronájem je z pohledu zákona o DPH ekonomickou činností. To má dva důsledky:

1. Sledování obratu – pokud obrat za kalendářní rok překročí 2 000 000 Kč, stáváte se plátcem DPH, při překročení 2 536 500 Kč okamžitě. Do obratu se započítávají zdanitelná plnění včetně krátkodobého ubytování.
2. Provize platformám – Airbnb i Booking fakturují provizi ze společností v jiných státech EU. Neplátce, který takovou službu přijme, se obvykle stává identifikovanou osobou. Musí se registrovat, podat daňové přiznání k DPH za měsíc, kdy službu přijal, a z provize zaplatit českou DPH.

Druhý bod je nejčastější chybou majitelů bytů. Nejde o velké částky, ale pokuty za nepodaná přiznání a pozdní registraci se sčítají. Pokud jste provize za uplynulé měsíce neřešili, doporučuji to napravit dříve, než se ozve finanční úřad. Platformy navíc daňové správě předávají údaje o příjmech hostitelů, takže nesoulad se snadno odhalí.

Poplatek z pobytu a hlášení hostů

Pokud v Karlových Varech poskytujete krátkodobé ubytování, jste z pohledu města ubytovatelem a máte povinnosti spojené s místním poplatkem z pobytu:

• poplatek vybíráte od hostů a odvádíte městu,
• vedete evidenční knihu ubytovaných s předepsanými údaji,
• ubytovací činnost jste povinni městu ohlásit,
• sazbu, osvobození a lhůty určuje obecně závazná vyhláška města – aktuální znění si ověřte na webu magistrátu.

Ubytování cizinců je navíc potřeba hlásit cizinecké policii, nejčastěji elektronicky přes systém Ubyport. Vybraný poplatek není vaším příjmem, takže by se neměl objevit v daňovém přiznání jako tržba.

Daňové přiznání: kdy a jak

Příjmy z pronájmu se přiznávají v ročním daňovém přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Pokud jste zaměstnanec a máte vedle mzdy příjmy z pronájmu nad zákonný limit, musíte zpravidla podat přiznání sami – roční zúčtování u zaměstnavatele v tom případě nestačí. Termíny a postup přehledně shrnuje článek daňové přiznání: kdy začít.

Do přiznání budete potřebovat přehled příjmů po měsících, výpisy z platformy, doklady k výdajům, smlouvy a u skutečných výdajů i výpočet odpisů. Pokud pronajímáte jako živnost, přidávají se přehledy pro OSSZ a zdravotní pojišťovnu.

Jak vést evidenci krátkodobého pronájmu

Platforma vám vyplácí peníze po odečtení provize a často v jiném termínu, než host u vás pobýval. Pokud budete do přiznání brát jen částky, které přišly na účet, příjmy budou podhodnocené a provize se v nákladech vůbec neobjeví. Doporučuji vést jednoduchou tabulku, kde u každého pobytu uvidíte:

• datum příjezdu a odjezdu a počet hostů,
• celkovou cenu pobytu, kterou zaplatil host,
• provizi platformy a případné další poplatky,
• vyplacenou částku a datum výplaty,
• vybraný poplatek z pobytu, který odvádíte městu.

Většinu těchto údajů umí platformy exportovat v měsíčních nebo ročních výkazech. Stačí je stáhnout a uložit spolu s fakturami za provize. Pokud přijímáte i přímé rezervace mimo platformy, zapisujte je do stejné evidence a dbejte na to, aby každá platba měla doklad. Na konci roku pak máte podklady pro daň z příjmů, pro DPH z provizí i pro kontrolu poplatku z pobytu pohromadě.

Výdaje si ukládejte stejně pečlivě: faktury za energie, úklid, prádelnu, opravy, vybavení a doplňování spotřebního materiálu. U nákupů, které slouží zčásti i pro vaši domácnost, si poznamenejte, jakou část jste použili pro pronájem.

Na co dalšího nezapomenout

• Souhlas společenství vlastníků – stanovy SVJ mohou krátkodobé pronájmy omezovat a sousedské spory nejsou výjimkou.
• Pojištění nemovitosti – běžné pojištění domácnosti nemusí krátkodobé ubytování krýt.
• Daň z nemovitých věcí – přiznání se podává po pořízení nemovitosti a daň se pak platí každý rok.
• Změny legislativy – pravidla pro krátkodobé pronájmy se v Česku i v EU zpřísňují, sledujte aktuální vývoj.
• Prodej bytu – pokud byl byt v obchodním majetku nebo jste ho vlastnili krátce, může být prodej zdaněn.

Více bytů? Zvažte podnikání naplno

Majitelé, kteří postupně pořídí více apartmánů, se dostávají do situace, kdy už nejde o přivýdělek, ale o skutečný provoz. V tu chvíli je dobré zvážit, zda nepřejít na živnost, případně na s.r.o., a jak řešit DPH. Pro větší provozy platí podobná pravidla jako pro penziony – podrobnosti v článku o účetnictví pro ubytování a penziony v Karlových Varech.

Shrnutí

Pronájem bytu v Karlových Varech může být příjmem z nájmu i živností, a podle toho se liší výdaje, pojištění a povinnosti. Bez ohledu na formu je nutné řešit DPH z provizí platforem, poplatek z pobytu a hlášení hostů. Pokud si nejste jistí, jak máte svůj pronájem nastavený, nebo hledáte účetní Karlovy Vary, která vám zpracuje přiznání, ozvěte se mi.

Limity výdajových paušálů, DPH a pravidla pro krátkodobé pronájmy se mohou měnit – před rozhodnutím si ověřte jejich aktuální znění.