Příjmy z pronájmu (§ 9): výdaje, evidence a přiznání

Příjmy z pronájmu nemovitostí a bytů, které neprovozujete jako živnost, se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Od příjmů můžete odečíst buď skutečné výdaje (odpisy, opravy, pojištění, úroky, daň z nemovitosti a další), nebo paušál 30 % z příjmů, nejvýše z 2 000 000 Kč. Z příjmů podle § 9 se neplatí sociální ani zdravotní pojištění. Daňové přiznání podáváte v běžném termínu a evidenci vedete jednoduše – podle zvoleného způsobu výdajů. Jak se rozhodnout a co si schovávat, popisuji níže.

Co se považuje za příjem z pronájmu

Podle § 9 se daní příjmy z pronájmu nemovitých věcí (bytů, domů, garáží, nebytových prostor, pozemků) a movitých věcí, pokud nejde o příležitostný pronájem. Do příjmů patří:

• nájemné,
• úhrady za služby spojené s užíváním bytu (energie, voda, úklid), pokud je od nájemce přijímáte a sami hradíte dodavatelům – jak se zálohy na služby v konkrétním případě vykazují, si vyjasněte s účetní,
• propadlá kauce, kterou si ponecháte jako náhradu.

Pokud k pronájmu poskytujete služby typické pro ubytování – úklid během pobytu, výměnu prádla, recepci – může jít o ubytovací živnost podle § 7. To se týká hlavně krátkodobých pronájmů přes platformy. V Karlových Varech a dalších lázeňských městech je to častá situace a souvisí s ní i poplatek z pobytu. Podrobněji ji rozebírá článek pronájem bytu a Airbnb v Karlových Varech.

Skutečné výdaje, nebo paušál 30 %?

Co lze uplatnit ve skutečných výdajích

• odpisy nemovitosti (byty a domy se odpisují dlouhodobě, budova bez pozemku),
• opravy a udržování – výmalba, oprava kotle, výměna baterie,
• úroky z úvěru na pořízení pronajímané nemovitosti,
• pojištění nemovitosti,
• daň z nemovitých věcí,
• služby hrazené za nájemce, příspěvky do fondu oprav SVJ (podle jejich povahy), správa nemovitosti,
• vybavení bytu, které pronajímáte spolu s ním.

Rozlišovat opravu a technické zhodnocení je důležité: oprava jde přímo do výdajů, zhodnocení (například přístavba nebo zásadní rekonstrukce nad zákonný limit) zvyšuje vstupní cenu a uplatňuje se v odpisech. Základy odpisování najdete v článku dlouhodobý majetek a odpisy.

Příklad

Pronajímatel v Karlových Varech vybírá ročně nájemné 180 000 Kč. Paušálem by uplatnil 54 000 Kč. Pokud ale v tomtéž roce zaplatil úroky z hypotéky, opravu koupelny a pojištění a k tomu odpisuje byt pořízený před dvěma lety, skutečné výdaje mohou být vyšší. Opačně u bytu zděděného před mnoha lety, bez úvěru a bez oprav, vyjde obvykle lépe paušál.

Srovnání se vyplatí udělat každý rok, protože výše oprav i úroků se mění. Pamatujte ale, že pokud odpisujete a později přejdete na paušál, odpisy se po dobu paušálu považují za uplatněné. Přechody mezi variantami proto nedělejte bez rozmyslu.

Evidence pro příjmy z pronájmu

Zákon pro § 9 nevyžaduje plnou daňovou evidenci, ale požaduje záznamy o příjmech a výdajích a při skutečných výdajích také evidenci majetku, který odpisujete. V praxi doporučuji:

1. přijímat nájemné na samostatný bankovní účet – výpis je pak současně evidencí příjmů,
2. každé nájemní smlouvě přiřadit variabilní symbol,
3. schovávat faktury za opravy, pojištění a služby a potvrzení banky o úrocích,
4. vést kartu majetku – vstupní cena, datum pořízení, odpisy po letech,
5. jednou ročně udělat vyúčtování služeb nájemníkům a uložit ho k ostatním podkladům.

Proč se oddělený účet vyplatí i mimo podnikání, vysvětluje článek bankovní výpisy v účetnictví.

Daňové přiznání k příjmům z pronájmu

Příjmy z pronájmu se uvádějí v příloze přiznání k dani z příjmů fyzických osob, která je určená pro ostatní druhy příjmů. Přiznání podáváte v běžném termínu, s prodloužením při elektronickém podání nebo při podání přes daňového poradce. Termíny shrnuje článek daňové termíny pro podnikatele.

• Ztráta z pronájmu (při skutečných výdajích) snižuje základ daně z jiných příjmů s výjimkou příjmů ze zaměstnání a lze ji uplatnit i v následujících letech – podrobnosti v článku daňová ztráta.
• Zaměstnanec s ostatními příjmy nad 20 000 Kč za rok musí přiznání podat a slevy uplatněné u zaměstnavatele promítne do přiznání.
• Spoluvlastníci (mimo manžele) daní příjmy podle podílů; u společného jmění manželů zdaňuje celý příjem jen jeden z nich.

DPH a pronájem

Pronájem bytu k bydlení je pro účely DPH obecně osvobozený. Zda a jak se příjmy z pronájmu započítávají do obratu pro povinnou registraci k DPH (limit 2 000 000 Kč za kalendářní rok), závisí na konkrétní situaci – při vyšších příjmech nebo souběhu s podnikáním si to nechte ověřit. Jiná situace nastává u krátkodobého ubytování nebo u pronájmu nebytových prostor plátci DPH – tam je potřeba posoudit případ konkrétně.

Pronájem jako živnost, nebo podle § 9?

Většina pronajímatelů jednoho či dvou bytů zůstává u § 9 a nemusí mít živnostenské oprávnění. Živnost (a tedy § 7) přichází v úvahu, když:

• k pronájmu poskytujete další služby nad rámec běžného nájmu – úklid, prádlo, snídaně, recepci,
• jde o krátkodobé ubytování s rychle se střídajícími hosty,
• nemovitost máte zařazenou v obchodním majetku jako OSVČ.

Rozdíl je podstatný: u živnosti se z výsledku platí sociální a zdravotní pojištění, výdajový paušál je jiný a vede se evidence jako u podnikání. Proto je dobré si zařazení ujasnit dřív, než začnete pronajímat, a ne až u přiznání.

Pronájem a nemovitost v Karlovarském kraji

V Karlových Varech, Mariánských Lázních nebo Chebu se často setkávám s kombinací dlouhodobého pronájmu a sezónního ubytování lázeňských hostů. Každý z těchto příjmů může spadat pod jiný paragraf, s jinými výdaji a jinými povinnostmi vůči městu. Pokud byt střídavě pronajímáte dlouhodobě a krátkodobě, je potřeba příjmy v evidenci oddělit, aby šlo v přiznání správně uplatnit výdaje u každého druhu zvlášť. Jestliže máte společné výdaje (například hypotéku), rozdělují se v poměru, který odpovídá skutečnému využití.

Kromě daně z příjmů nezapomeňte ani na daň z nemovitých věcí, kterou platíte jako vlastník bez ohledu na to, zda nemovitost pronajímáte. Přiznání k ní se podává jen při změně, ale platí se každý rok.

Na co si dát pozor

• Změna způsobu výdajů – přechod ze skutečných výdajů na paušál a zpět má pravidla, zejména pokud jste uplatňovali odpisy.
• Kauce – vrácená kauce není příjmem, ponechaná ano.
• Nedoplatky nájemníků – sledujte, kdo neplatí, ať přehled odpovídá skutečnosti.
• Prodej pronajímané nemovitosti – osvobození příjmu z prodeje se posuzuje podle zákonných lhůt; u nemovitosti v obchodním majetku podnikatele platí jiné podmínky.

Shrnutí

Příjmy z pronájmu podle § 9 se daní bez pojistného, s výdaji skutečnými nebo paušálem 30 %. Volba závisí na tom, kolik do nemovitosti investujete a zda ji odpisujete. Základem je oddělený účet, schované doklady a roční vyúčtování služeb. Pokud pronajímáte byt v Karlových Varech nebo okolí a chcete přiznání připravit správně, ráda pomohu – účetní Karlovy Vary řeší pronájmy osobně i online. Stačí se ozvat.