Daň z nemovitých věcí pro podnikatele

Daň z nemovitých věcí platí každý, kdo k 1. lednu vlastní pozemek, stavbu nebo jednotku (například byt či nebytový prostor). Pro podnikatele je důležité vědět, že stavby a jednotky používané k podnikání mají vyšší sazbu než obytné prostory, že přiznání se podává do 31. ledna jen při změně a že daň se platí do 31. května. Zaplacená daň je u podnikatelské nemovitosti daňově uznatelným výdajem.

Kdo daň z nemovitých věcí platí

Poplatníkem je zpravidla vlastník nemovitosti, a to podle stavu k 1. lednu daného roku. Pokud nemovitost během roku koupíte, daň za tento rok ještě platí původní majitel a vy začínáte až od dalšího roku. Totéž platí obráceně při prodeji. U spoluvlastníků se podává společné přiznání, nebo každý za svůj podíl, a za daň ručí všichni společně.

V podnikání se daň týká typicky:

• provozoven, dílen a skladů ve vlastnictví OSVČ nebo s.r.o.,
• kancelářských prostor a nebytových jednotek,
• pozemků pod stavbami, parkovišť a manipulačních ploch,
• bytů, které firma pronajímá nebo používá jako ubytování,
• zemědělských a lesních pozemků.

U OSVČ je poplatníkem fyzická osoba, i když nemovitost slouží podnikání. Pokud nemovitost patří s.r.o., platí daň firma a přiznání podává pod svým IČO. Rozdíl je podstatný hlavně při převodech mezi podnikatelem a jeho firmou: každá taková změna vlastníka znamená novou povinnost podat přiznání.

Nájemce daň z nemovitých věcí neplatí. Pokud vám ji pronajímatel přeúčtovává v nájemném, jde z vašeho pohledu o součást nájmu, ne o daň.

Jak se daň počítá

Daň se skládá ze dvou částí: daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek. Každá se počítá jinak.

Výsledná částka se dále násobí několika koeficienty:

• místní koeficient – obec si jej stanoví obecně závaznou vyhláškou a může jej uplatnit na celé území nebo na jednotlivé části obce,
• koeficient podle velikosti obce – u vybraných druhů pozemků a staveb,
• inflační koeficient – zavedený od roku 2025, aby se daň průběžně přizpůsobovala vývoji cen,
• koeficient pro stavby k podnikání – obec jej může zvýšit u staveb sloužících podnikání.

Od roku 2024 se sazby výrazně zvýšily v rámci konsolidačního balíčku a obce mají větší možnost daň ovlivnit. Proto se může stát, že za stejnou provozovnu zaplatíte v sousedních obcích velmi rozdílnou částku. Aktuální koeficienty vaší obce najdete ve vyhlášce obce nebo na stránkách Finanční správy.

Stavby pro podnikání

Zákon rozlišuje mimo jiné stavby pro průmysl, stavebnictví, dopravu, energetiku a ostatní zemědělskou výrobu a stavby pro ostatní druhy podnikání. Sazba pro podnikatelské stavby je vyšší než pro obytné budovy. Rozhoduje převažující účel, ke kterému se stavba nebo jednotka skutečně užívá, nikoli to, jak je zapsaná v katastru. Pokud část rodinného domu slouží jako kancelář nebo dílna, je potřeba zvážit, zda se tím mění účel užívání. Souvislosti s domácí kanceláří popisuje článek domácí kancelář OSVČ a firmy.

Přiznání: kdy ho podat a kdy ne

Daňové přiznání se podává do 31. ledna roku, za který se daň platí. Na rozdíl od daně z příjmů se ale nepodává každý rok. Povinnost vzniká jen tehdy, když:

• nemovitost nově nabudete (koupě, dar, dědictví, vklad do firmy),
• dokončíte novou stavbu nebo přístavbu,
• změníte účel užívání stavby, například z bydlení na podnikání,
• se změní druh pozemku nebo jeho výměra,
• prodáte část nemovitosti, kterou jste dosud přiznávali.

Změnu místního koeficientu nebo sazeb ze zákona řeší finanční úřad sám a kvůli ní přiznání podávat nemusíte. Pokud nemovitost nabudete na konci roku a vklad do katastru proběhne až v lednu, lhůta pro přiznání se posouvá podle data vkladu (zpravidla do konce třetího měsíce po měsíci vkladu). Takovou situaci je dobré hlídat, protože se snadno přehlédne.

Splatnost a platba

Daň z nemovitých věcí je splatná do 31. května. Pokud je vyšší než 5 000 Kč, můžete ji zaplatit ve dvou stejných splátkách do 31. května a 30. listopadu. U zemědělců a chovatelů ryb jsou termíny posunuté na 31. srpna a 30. listopadu. Finanční úřad obvykle rozesílá poštovní poukázky nebo informace e-mailem, ale povinnost zaplatit včas máte i tehdy, když nic nedostanete. Pro platbu potřebujete správné číslo účtu a variabilní symbol – oba údaje najdete v informaci od finančního úřadu nebo v daňové informační schránce.

Daň z nemovitých věcí je jedním z několika jarních termínů vedle přiznání k dani z příjmů. Přehledný kalendář najdete v článku daňové termíny pro podnikatele.

Daň z nemovitých věcí v účetnictví a daňové evidenci

U nemovitosti, kterou používáte k podnikání, je zaplacená daň daňově uznatelným výdajem:

• s.r.o. ji účtuje do nákladů jako ostatní daně a poplatky,
• OSVČ v daňové evidenci ji uplatní jako výdaj v roce zaplacení, pokud je nemovitost v obchodním majetku nebo ji prokazatelně využívá k podnikání,
• u smíšeného využití (část bydlení, část podnikání) se do výdajů dává jen poměrná část,
• OSVČ s paušálními výdaji ji samostatně uplatnit nemůže, protože je zahrnutá v paušálu.

Pokud nemovitost pronajímáte, souvisí daň s příjmy z nájmu a uplatňuje se v rámci nich. Samotné stavby a jejich technické zhodnocení se navíc odepisují; jak na to, vysvětluje článek dlouhodobý majetek a odpisy.

Jaké podklady si připravit

Když nemovitost nabudete nebo změníte její užívání, připravte si pro přiznání tyto podklady:

1. výpis z katastru nemovitostí s parcelními čísly, druhem pozemku a výměrou,
2. kupní, darovací nebo vkladovou smlouvu a datum provedení vkladu,
3. údaje o stavbě – zastavěnou plochu, počet nadzemních podlaží, u jednotek podlahovou plochu a spoluvlastnický podíl na společných částech,
4. informaci o účelu užívání – k čemu konkrétně prostory slouží (sklad, kancelář, výroba, bydlení),
5. kolaudační souhlas nebo jiný doklad o dokončení stavby, pokud jde o novostavbu.

Kopie podkladů uložte k ostatním dokladům o majetku. Budou se hodit i při pozdějším prodeji, odpisech nebo při případné kontrole.

Na co si dát pozor

• Přiznání při vkladu do s.r.o. – když OSVČ vloží nemovitost do své firmy, mění se vlastník a nový vlastník podává přiznání.
• Změna užívání bez přiznání – přestavíte garáž na dílnu nebo byt na kancelář a přiznání nepodáte. Při kontrole pak úřad daň doměří.
• Přehlédnutá splátka v listopadu – při rozdělení na dvě splátky se na druhou často zapomíná.
• Nemovitost v jiné obci – daň se platí finančnímu úřadu podle místa nemovitosti; pokud máte nemovitosti ve více krajích, podáváte přiznání u každého příslušného úřadu.

V případě sporu nebo nesrovnalostí s úřadem se vyplatí mít doklady o nabytí a užívání nemovitosti po ruce. Jak se připravit na případné prověřování, popisuje článek kontrola z finančního úřadu: jak se připravit.

Shrnutí

Daň z nemovitých věcí platí vlastník k 1. lednu, přiznání podává do 31. ledna jen při změně a daň hradí do 31. května, případně ve dvou splátkách. U podnikatelských staveb je sazba vyšší a obce mohou daň dále zvyšovat koeficienty. Pokud jste nemovitost nově pořídili nebo změnili její využití, pohlídám přiznání i zaúčtování v rámci vedení účetnictví pro OSVČ a firmy. Stačí se ozvat.

Sazby a koeficienty se v posledních letech mění – aktuální hodnoty pro vaši obec si ověřte.