Účetnictví SVJ: co musí společenství vlastníků vést

Účetnictví SVJ – společenství vlastníků jednotek – se vede v plném rozsahu podle zákona o účetnictví. SVJ je samostatná právnická osoba a účetní jednotka, vede podvojné účetnictví a jednoduché účetnictví použít nemůže. Klíčové je správně evidovat příspěvky do fondu oprav (dlouhodobé zálohy na správu domu a pozemku), zálohy na služby a jejich roční vyúčtování, pohledávky za vlastníky a případné příjmy z pronájmu společných částí. Každý rok SVJ sestavuje účetní závěrku, kterou schvaluje shromáždění a zakládá do sbírky listin.

Co SVJ v účetnictví eviduje

Účetnictví SVJ se v mnohém liší od firmy. Společenství nepodniká, jen spravuje dům. Většina jeho „příjmů“ jsou ve skutečnosti zálohy vlastníků, které se později vyúčtují nebo použijí na opravy. Typické oblasti jsou:

• příspěvky na správu domu a pozemku (fond oprav) – dlouhodobé zálohy, ze kterých se hradí opravy, údržba a správa,
• zálohy na služby – teplo, teplá a studená voda, výtah, úklid, osvětlení společných prostor, odvoz odpadu podle dohody,
• pohledávky za vlastníky – předpisy plateb a jejich úhrady po jednotlivých jednotkách,
• závazky vůči dodavatelům – energie, správcovská firma, stavební práce,
• úvěr na revitalizaci nebo opravu domu a jeho splátky,
• případné příjmy z pronájmu nebytových prostor, střechy (antény, fotovoltaika) či reklamy na fasádě.

Fond oprav: jak ho účtovat

Příspěvky na správu domu a pozemku nejsou výnosem SVJ. Účtují se jako dlouhodobá záloha vlastníků, ze které se čerpá na opravy a údržbu. Zůstatek fondu oprav tedy představuje závazek SVJ vůči vlastníkům, nikoli zisk.

V praxi je potřeba sledovat:

1. předpis příspěvků pro každou jednotku podle podílu na společných částech nebo podle rozhodnutí shromáždění,
2. úhrady jednotlivých vlastníků a jejich případné dluhy,
3. čerpání na konkrétní opravy, ideálně s vazbou na usnesení shromáždění nebo výboru,
4. zůstatek fondu ke konci roku pro závěrku a pro informaci vlastníkům.

Pokud SVJ čerpá úvěr, splátky jistiny se obvykle kryjí z fondu oprav a úroky jsou nákladem. Přehledné vedení je důležité i pro banku, která při žádosti o úvěr chce vidět historii plateb vlastníků. Inspiraci najdete v článku jak si připravit podklady pro žádost o úvěr.

Zálohy na služby a jejich vyúčtování

Zálohy na služby se rovněž neúčtují do výnosů. SVJ je přijímá od vlastníků, platí dodavatelům a jednou ročně provede vyúčtování. Zákon o službách spojených s užíváním bytů stanoví, že vyúčtování musí být doručeno vlastníkům nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Následně se vyrovnávají přeplatky a nedoplatky.

Pro párování desítek plateb od vlastníků se vyplatí, aby každá jednotka měla vlastní variabilní symbol. Proč je to tak důležité, vysvětluje článek variabilní symbol a párování plateb.

Daně SVJ

Daň z příjmů

Příspěvky vlastníků na správu domu a zálohy na služby nejsou předmětem daně z příjmů. Úroky z běžného účtu jsou zdaněné srážkou bankou. SVJ proto ve většině případů nepodává daňové přiznání. Povinnost vzniká, když má společenství zdanitelné příjmy, typicky:

• nájemné za nebytové prostory nebo společné části domu,
• úplatu za umístění antén, reklamy na fasádě nebo fotovoltaiky,
• jiné příjmy, které nesouvisí se správou domu pro vlastníky.

Proti těmto příjmům lze uplatnit související náklady. Postup podání přiznání právnické osoby obecně popisuje článek daňové přiznání s.r.o. (DPPO) – SVJ podává stejný typ přiznání.

DPH

Plátcem DPH bývá SVJ jen výjimečně, protože jeho běžná činnost – správa domu pro vlastníky – obvykle nezakládá zdanitelná plnění v rozsahu, který by k registraci vedl. Pokud ale SVJ pronajímá větší prostory nebo prodává elektřinu z fotovoltaiky, je potřeba to posoudit. Limit pro povinnou registraci je 2 000 000 Kč za kalendářní rok.

Daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí za jednotky platí jejich vlastníci, nikoli SVJ. Společenství ji řeší jen tehdy, když samo vlastní nějakou nemovitost, například pozemek nebo jednotku.

Mzdy a odměny členů výboru

Odměny členů výboru nebo předsedy společenství jsou příjmem ze závislé činnosti. SVJ z nich odvádí zálohu na daň nebo srážkovou daň a podle výše odměny i pojistné. Pokud SVJ zaměstnává správce nebo uklízečku, platí pro něj stejné povinnosti jako pro jakéhokoli zaměstnavatele. Výši odměn by mělo schválit shromáždění a výplaty je potřeba doložit.

Účetní závěrka a její zveřejnění

1. Inventarizace – bankovní účty, pohledávky za vlastníky, závazky, zůstatek fondu oprav.
2. Sestavení závěrky – rozvaha, výkaz zisku a ztráty a příloha.
3. Schválení shromážděním – shromáždění vlastníků schvaluje účetní závěrku a zprávu o hospodaření.
4. Založení do sbírky listin – rejstříku společenství vlastníků jednotek.

SVJ, které závěrku nezveřejňují, mohou dostat výzvu rejstříkového soudu a pokutu. Chybějící závěrky navíc komplikují úvěr i prodej bytů, protože kupující se na hospodaření domu stále častěji ptají. Obecné zásady závěrky popisuje článek účetní závěrka u malé firmy.

Dlužníci ve společenství

Nezaplacené příspěvky jednoho vlastníka zatěžují všechny ostatní – fond oprav roste pomaleji a SVJ může mít problém zaplatit dodavatelům. Účetnictví by proto mělo umět kdykoli ukázat stav plateb po jednotkách. Doporučený postup:

• měsíčně kontrolovat úhrady proti předpisu a dlužníky upozornit hned po prvním zmeškání,
• vést historii upomínek a dohod o splátkách,
• při déle trvajícím dluhu postupovat podle rozhodnutí výboru, případně soudní cestou,
• při prodeji bytu informovat kupujícího o dluzích, které na jednotku přecházejí podle zákona.

Změna správce nebo účetní

Při změně správcovské firmy nebo účetní je nejdůležitější převzít úplná data: předpisy plateb po jednotkách, saldo každého vlastníka, zůstatek fondu oprav, rozpracované vyúčtování, smlouvy s dodavateli a archiv dokladů. Ideální je provést změnu k 1. lednu, aby celý rok vedl jeden zpracovatel. Postup obecně popisuje článek jak předat účetnictví nové účetní.

Správce, nebo vlastní účetní?

Řada SVJ svěřuje účetnictví správcovské firmě spolu s technickou správou. Jiná si vybírají samostatnou účetní a správu domu řeší sama. Výhodou samostatné účetní je, že výbor má přehled o číslech nezávislý na správci. Ať zvolíte cokoli, doporučuji:

• mít přístup výboru k bankovnímu účtu a pravidelný přehled plateb,
• dostávat čtvrtletní přehled fondu oprav a dlužníků,
• mít smluvně stanovené termíny pro vyúčtování a závěrku,
• archivovat smlouvy a usnesení shromáždění na jednom místě.

Pravidelný přehled čísel pomáhá výboru i vlastníkům. Když každý vidí, kolik je ve fondu oprav a kdo dluží, rozhoduje se o opravách domu klidněji a shromáždění bývá kratší.

Shrnutí

SVJ vede podvojné účetnictví, eviduje fond oprav jako dlouhodobou zálohu, zálohy na služby vyúčtuje do 4 měsíců po skončení období, přiznání podává jen při zdanitelných příjmech a každý rok zveřejňuje schválenou závěrku. Pokud hledáte účetní pro společenství, mohu převzít vedení účetnictví online včetně předpisů plateb a podkladů pro vyúčtování. Pravidla pro spolky a další neziskové organizace najdete v článku účetnictví spolku a neziskové organizace. Ozvěte se a domluvíme rozsah.